成都市物业管理招投标考试
说明：1、本试题中涉及招投标方面的问题，主要根据《成都市物业管理招标投标暂行办法》列出。
      2、本试题总分130分，获得78分为合格。

姓名：                考号：                总分：         
一、填空（20分，每小题1分）
1、在我市，业主、业主大会选聘物业管理企业之前，住宅物业区域（含住宅小区内的非住宅物业及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业）建筑面积在         以上的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；国有投资高于         以上的非住宅物业建设单位，应通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
2、物业管理招标投标应当遵循                     的原则。
3、选聘物业管理企业的方式有    种，分别是                。
4、《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号）规定：一级资质物业管理企业可以承接           。二级资质物业管理企业可以承接      以下的住宅项目和      以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接     以下住宅项目和  以下的非住宅项目的物业管理业务。
5、评标委员会成员应当按照招标文件确定的          和        ，     对投标文件进行系统的评审和比较，并对投标人的投标答辩
         和        进行评审和比较。
6、投标偏差分为         和         。
7、综合评估法是将物业管理投标评审分为          、         、         、           等四部分的评审，其评分权重比例可以为            。
8、评标报告由              签字。
9、评标委员会的专家成员，应当由招标人在开标前 3日 内从市房产管理局提供的         名册中以          的方式确定。
10、建筑火灾燃烧过程可以分为         、       和       3个阶段。
11、变配电所由高压配电室、         和            三部分组成。
12、电梯总体结构上可分为       和      两大部分组成。
13、火灾自动报警系统分为          、          和          报警系统3个基本形式。
14、设备维护管理主要分为           和            两类。
15、建筑物区分所有权由            、         和       等几部分的权属关系构成。
16、物业档案资料的建立主要抓好收集、整理、归档、利用四个环节。
17、             选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的             。
18、建设单位应当在销售物业之前，制定            ，对有关物业的使用维护管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反   应当承担的责任等事项依法作出决定，且应当将前期物业服务合同中约定的主要内容在物业买卖合同中的约定。
19、城市居民住宅安全防范设施的建设，应当纳入住宅建设           规划，并同时      、同时     、同时      。
20、物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向 报告，协助做好救助工作。
二、 单项选择题（20分，每题1分）
1、物业管理区域内的标志牌、路灯、垃圾桶等属于（    ）环境小品。
A、装饰性   B、功能性   C、分隔性   D、人文性
2、物业接管验收应特别重视（     ）验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。
A、设计质量  B、施工质量  C、综合功能  D、附属设备
3、房屋结构和装修基本完好，少量构部件有轻微损坏，经过一般性维修即可恢复使用功能的房屋属于（    ）。
A、完好房  B、基本完好房  C、一般损坏房  D、严重损坏房
4、凡需移动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程称为(    )工程。
A、翻修  B、大修   C、中修   D、小修
5、建筑功能评价是指（    ）。
A、对建筑物功能价值的估算
B、对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度
C、对建筑产品价值的估算
D、对建筑产品社会性功能的评估
6、为防止雷击时产生跨步电压，避雷接地装置与道路及建筑物的主要入口距离不得小于（  ）。
A、半米  B、1米  C、2米  D、3米
7、政府有关管理部门按照《消防法》的规定，对新建房屋，特别是高层建筑的消防设施进行检查，（  ）后才允许投入使用。
A、订立了消防管理制度
B、符合消防要求
C、取得消防合格证
D、符合消防要求并取得消防合格证
8、住宅小区轮椅专用道的坡度不得大于（   ）。
A、17%   B、8.5%   C、5%   D、4%
9、应由建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的（      ）。
A、2/5      B、1/2        C、3/5        D、2/3
10、招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书（     ）日前，到项目所在区（市）县房产管理部门备案。
A、7   B、10   C、15   D、30
11、开标过程应当记录，并由（  ）存档备查。
A、评标委员会 B、招标人 C、公证机构 D、物业管理主管部门
12、有下列（   ）情况的，评标委员会成员可以不主动提出回避。
A、本人任职于投标人或者与投标人主要负责人有亲属关系的
B、本人与投标人有经济利益关系的
C、本人任职于招标人或者与招标人主要负责人有亲属关系的
D、本人或本人所在单位为投标人进行投标指导或制作投标书的
13、下列（   ）情况不属于重大偏差。
A、投标文件未对招标项目特点进行有针对性的策划，明显存在文不对题、抄袭或敷衍应付
B、投标文件未按招标文件要求顺序编制，或投标文件有重要实质内容遗漏、缺失
C、在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况
D、物业设施设备的维护方案明显不符合相关技术标准的要求
14、开标时，由（  ）和推选的代表检查投标文件的密封情况。
A、投标人   B、招标人    C、评标人   D、物业管理主管部门人员
15、评标和定标应当在投标有效期结束日（   ）个工作日内完成。
A、3    B、7    C、15    D、30
16、招标人应当在确定中标人之日起（     ）日内向中标人发出中标通知书。
A、3    B、7     C、15    D、30
17、依法应当进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决不合格投标或者界定为废标后致使有效投标少于（    ）个的，招标人应当重新招标。
A、2     B、3     C、4     D、5
18、招标人不得向他人透露（       ）、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
A、招标活动方案
B、评标方法和标准
C、已设的标底
D、招标项目基本情况
19、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（    ）以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约。业主大会议事规则等的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权（   ）以上通过。
A、1/2 B、1/3  C、2/3     D、3/4
20、现在我国大型商厦一般是每（  ）平方米的地上建筑面积设置一个停车位。
A、10-100   B、50-100   C、100-200   D、200-500
三、多项选择题：（多选或漏选不给分，20分，每题1分）
1、下列哪几项是建筑物的承重构件。（     ）
A：基础  B：地基  C：门窗  D：柱
2、工业区环境污染的类型有。（    ）
A、水体污染  B、固体废弃物污染  C、空气和噪声污染 D、电磁波污染
3、以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是。（   ）
A、建筑容积率及总建筑面积
B、地上建筑面积及密度
C、规划建设用地面积及建筑高度
D、绿地率和停车位个数
E、地下建筑面积及有效面积系数
4、新建房屋接管验收应验交的产权资料包括。（     ）
A、项目批准文件  B、用地批准文件  C、建筑执照  D、拆迁资料
5、房屋附属设备的使用管理制度主要有。（     ）
A、设备运行值班制度  
B、交接班制度 
C、技术档案管理制度
D、设备操作人员岗位责任制
6、高层建筑消防管理的主要措施有。（    ）
A、防火分割    B、做好安全疏散准备工作   C、设置自动报警设施 D、设置照明和疏散标志
7、绿化养护的修剪整形必须根据（    ）等因素来进行。
A、树木形态   B、观赏效果   C、树木品种   D、生长情况
8、水景住宅中的水体维护方式包括。（    ）
A、人工维护    B、机械维护    C、活水维护   D、消毒药剂维护E、水体生物链自净维护
9、评标报告应当如实记载以下主要内容（    ）。
A、基本情况和数据表      B、符合要求的投标一览表
C、招标物业的具体情况    D、废标情况说明
E、推荐的标明排列顺序的中标候选人名单
10、投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以（    ）已提交的投标文件，并书面通知招标人。
A、补充   B、修改   C、撤回   D、不予理会
11、资信部分评审，是招标人将招标人（       ），提供给评标委员会进行综合评比、打分。
A、资质等级
B、管理现状和业绩
C、项目主要管理人员业绩
D、从物业管理信用体系中获得的有关情况
12、在评标过程中，发现有下述（    ）情形之一的，评标委员会应将投标人的投标作为废标处理。
A、投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的
B、投标人的投标报价明显低于管理服务成本的，或者管理服务内容、标准、质量要求被实质性裁减的，或者在设有标底时投标报价明显低于标底，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的
C、投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的
13、技术部分评审，是评标委员会对投标文件中的（     ）等，进行评比、打分。
A、物业服务内容和标准
B、人员配备
C、物业管理机构运作方法及管理制度
D、项目收支预算和各项收费标准报价
14、通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下（     ）规定时限完成物业管理招标投标工作。
A、预售新建商品房项目的，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成
B、新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日完成
C、非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成
D、重新选聘物业管理企业的物业管理项目，一般在物业服务合同届满或解除前60日完成
15、下列（   ）情况属于重大偏差。
A、投标文件没由投标人的法定代表人签署和加盖公章，或投标人不是投标资格预审合格并确定的投标人
B、物业设施设备的维护方案明显不符合相关技术标准的要求
C、投标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范的要求，或投标文件提出明显不切实际、不可实现的管理服务承诺目标
D、投标文件未按招标文件要求顺序编制，或投标文件有重要实质内容遗漏、缺失
E、投标文件未对招标项目特点进行有针对性的策划，明显存在文不对题、抄袭或敷衍应付
16、招标文件的主要内容包含 (      )
A、投标报价要求、评标方法和标准
B、物业服务合同的签订说明，包括是否将投标文件作为物业服务合同的附件
C、投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式
D、其他事项说明及法律法规政策规定的其他内容
17、有下列情形之一的异议、投诉，不予受理。(     )
A、提出异议、投诉事项不具体，且未提供有效线索和证据，难以查证的
B、异议提出人、投诉人是该异议、投诉招标投标活动的参与者，或者与异议、投诉项目无任何利害关系
C、异议书、投诉书经法定代表人签字并加盖公章和有效联系方式的 D、已经做出处理意见，并且投诉人没有提出新的证据的
18、凡需加入推荐的物业管理招标代理机构名录的，应当具备下列条件。（    ）
A、熟悉物业管理招标投标法律法规和招标工作经验、从事物业管理及相关专业理论研究或实践且具备中级以上专业技术职称的人员不低于5人，并取得相关执业证书
B、有健全的组织机构和内部管理规章制度
C、具有编制物业管理招标文件和组织评标活动的相应专业能力、组织协调能力
D、与行政机关和其他国家机关没有行政隶属关系或者其他利益关系
19、加入推荐名录中的物业管理招标代理机构，应当在招标人委托的范围内承担下列招标事宜。（     ）
A、编制标底
B、组织投标人踏勘现场
C、草拟合同
D、招标人委托的其他事项
20、商务部分评审，是评标委员会对投标文件中的（   ）等，进行评比、打分。
A、物业服务费
B、特约服务费
C、其他委托代理服务的费用
四、判断题（20分，每题1分，判断错倒扣1分，直至本题为0分。）
1、根据《成都市物业管理招标投标暂行办法》规定，在投标文件截止之日投标人少于5个的或者住宅物业区域建筑面积在2万平方米以下的，经物业所在区（市）县房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。(     )
2、招标人应当自确定中标人之日起20日内，持评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等向原招标备案机关备案。（    ）
3、招标人可以授权评标委员会直接确定中标人。（    ）
4、物业管理投标人是指所有具有相应资质的物业管理企业。（    ）5、在确定中标人之前，招标人（或其代理机构）可以就投标价格等内容与投标人进行洽谈。（    ）
6、绿地和道路不属于物业的范畴。（     ）
7、广义的物业管理是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。（     ）
8、在对原有房屋的接管验收时属危险房屋的，应由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。（     ）
9、公共设施设备日常运行、维修及保养费用的测算方法分简单测算法和成本法。（     ）
10、收益性物业管理是指以出租经营性房屋为主体对象的物业管理。（     ）
11、物业服务费构成中的保险费项目包括物业本身的保险、员工的医疗保险和失业保险。（     ）
12、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与居住建筑用地面积之比。（     ）
13、建筑物的构造一般由基础、墙体、梁、板、柱、屋面、楼梯和门窗、阳台、雨篷等部分组成。（     ）
14、住宅小区用地按功能性质分为四类，即住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。（    ）
15、招标文件发售时间不得少于3个工作日。（     ）
16、招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘物业项目现场。（     ）
17、投标文件中用文字表示的金额和用数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。（    ）
18、评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质性要求和条件上作出响应的投标文件，应要求投标人进行补充处理。（     ）
19、在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。（    ）
20、按照规定，住宅小区是指有较完善的基础设施和共公服务设施以及优美的居住环境，相对独立、集中的居住区和住宅组团。总建筑面积一般应在8万平方米以上。住宅区与住宅小区是同一概念。（     ）
五、简答题（10分）
表述国务院《物业管理条例》中的物业管理体制。
六、案例分析（每小题10分，共20分）
1、某住宅小区的物业公司张贴出一张公告：“为了安全起见，将要关闭一扇出入小区的大门，广大业主只能从另外一扇大门出入。并且将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧，对外营业。”物业公司将开设的酒吧承包给一个业主经营。对此，广大业主十分不满，认为出入小区的大门被关闭后进出很不方便，占用空地开设酒吧影响小区环境。业主们纷纷要求重新打开大门，撤除酒吧。广大业主与物业公司及其承包酒吧的业主经过多次交涉无果。
问题：（1）、物业公司是否能擅自关闭小区大门？
（2）、物业管理企业否能擅自在小区空地开设酒吧吗？
2、某住宅小区一位业主家中被盗，派出所民警接到报警后及时赶到，没有当场抓住窃贼，业主报称丢失约八千元的金钱及首饰。该住宅小区的前期物业服务合同约定：物业公司负责维护物业小区公共秩序，包括安全监控、门岗执勤、巡视，不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。经查，业主已按照物业服务合同的约定按时足额交纳了物业服务费用。在案件侦破中，发现物业小区安装的安全防范系统长期处于失效状态，业主要求物业公司赔偿失窃的财物。你认为合理吗？
七、综合题（20分，方案框架完整的12分，细化到每一项均有列出的16分，完善的20分）：
按照提供的物管区域的经济技术指标，列出物管方案。
（1、涉及制度仅列条即可，无需叙述；2、涉及测算，将数据带入公式即可，无需结果。）
经济技术指标：
1、物业类型：高层住宅    建筑结构：现浇钢筋混泥土
2、总建筑面积：82248.60平方米
3、物管用房：300平方米
4、该物业共7幢，其中住宅6幢520套，非住宅550.84平方米，三个大门出入，其中一个主入口供人行，另两个为机动车出入口兼人行。
5、该项目规划地下机动车停车位361个，非机动车停车场800平方米。
6、建筑密度为23.6％；综合容积率4；绿地率为30％
7、该项目设单元门等对讲系统，红外防越系统、监控系统，其他公共设施设备配套齐全。