2006年是我国实施“十一五”规划的开局之年，是成都市努力实现 “三新”、“三最”宏伟目标的重要一年，同时也是我市房屋专项维修资金监管工作全面规范发展的一年。

今年4月1日是《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府第103号令，以下简称《办法》）正式实施两周年的日子。成都市作为我国西部地区首个以政府令形式规范管理房屋专项维修资金制度的城市，在两年的时间里，房屋维修保障机制历经了从无到有，从起步到跨越式发展的历程。

一、适应社会需求，制定并实施《办法》

（一）客观必要性

随着成都“三新”、“三最”建设步伐的加快，成都作为最适合居住、创业的“东方伊甸园”已被越来越多的国内外人士所认同，随着经济的发展和住房制度改革不断深化，市民生活水平稳步提高，使我个人拥有住房的比例越来越高。这些房屋共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常，关系到相邻房屋甚至整幢楼、整个住宅小区的正常安全使用，关系到全体业主和社会公共利益。因此，基于全体业主的公共利益需要，由房屋所有权人预先缴存一定费用，建立起专门用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新、改造的资金储备制度，显得尤为必要。

（二）现实必需性

2004年4月1日以前，房屋专项维修资金的缴存、管理、使用在我市没有统一的规范。开发商、物管公司按原相关政策规定，或多或少地要求购房人交纳了房屋专项维修资金，其管理方式是“打捆”存入银行，未建立业主专项维修资金分户明细帐和设立业主专项维修资金分户帐号，业主所交纳的专项维修资金利息 “悬空”，得不到具体落实；在使用上多是采取平均分摊办法而未实行业主“谁受益，谁负担”的原则，这样一来，部分业主权益得到维护而造成另一部分业主权益受到侵害；并且据不完全统计，这部分维修资金数额庞大，被多家单位或机构代管着，维修资金不用于维修的情况、被挪用、侵占的现象时有发生，资金安全存在着很大风险。

为化解历史遗留风险，维护物业管理的正常秩序和社会稳定，切实保护广大业主的合法权益， 2004年3月8日市政府颁布了《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》，成都市房屋专项维修资金监管工作就此拉开了序幕。这无疑是我市物业管理发展中的一件大事，是住房商品化的必然要求，是深化城镇住房制度改革的一项重要举措，标志着我市房屋专项维修资金的缴存、管理、使用从此步入了法制化轨道。

二、加大归集力度，实施规范化管理

（一）我市房屋维修保障机制稳步建立，覆盖面不断扩大

自《办法》颁布实施以来，成都市住房专项维修资金监督管理办公室按照市委、市政府的要求，把维修资金监管工作作为践行“三个代表”重要思想和为人民群众办好事、办实事的具体内容。

一是，已为183336万户业主、1621个物业区域、4110.09余万平方米物业建立了房屋专项维修资金保障机制，有力的维护了业主的合法权益；除了加强对新建商品房专项维修资金的归集外，还启动了对房屋产权转移过程中旧有商品房专项维修资金的归集工作，使维修资金保障机制的覆盖面稳步扩大。

二是，广大市民对政府实施这项政策的认同度日益提高，特别是对《办法》课以了开发建设单位缴存义务、且缴存的维修资金归全体业主所有的规定表示出极大支持，许多市民从《办法》颁布之日起就积极学习政策、了解政策，极大地促进了我市房屋专项维修资金制度的建立步伐。

（二）分层次分步骤细化工作，全面推进《办法》的实施

1、组建住房维修资金监督管理办公室，为监管工作提供组

织保障

市房管局根据《办法》规定职责，组建了专门的监管机构——成都市住房专项维修资金监督管理办公室，具体负责全市房屋专项维修资金的统一归集和监督管理工作。在市房管局的统一指导下，各区（市）县房管部门均设立了专门的专项维修资金监管分支机构（下称分支机构），由市监管办领导，具体负责辖区内专项维修资金的缴存、使用的监督管理以及专项维修资金信息系统操作、业务指导和培训。通过组织、制度方面的建设，市监管办与分支机构建立和实行了“统一决策、统一制度、统一专户管理银行、统一核算、授权管理、强化内控”的监管方式。

2、组织开展宣传、培训，形成良好的政策导向

通过相关媒体，开展了以《办法》及其配套政策和专项维修资金管理信息系统知识为主题的宣传活动；开通了有关专项维修资金管理方面的咨询热线；组织有开发建设单位、物业管理公司、业主委员会、业主代表参加的专题讲座。通过多种形式的宣传报道和培训，使广大业主及社会公众充分认识到建立专项维修资金的重要性和必要性，形成了良好的舆论环境。

3、强化归集管理，确保监管制度的落实

（1）严把商品房维修资金建立关

一是对新建商品房严格按照《办法》的要求，在产权办理前完成维修资金的建立工作；二是按照《办法》的规定，下大力气将过去向代收代管单位交纳的专项维修资金统一归集到成都市城市住房专项维修资金专户中，使其本金和利息能及时落实到建立的业主分户明细账中，得到有效监管和安全保障。三是会同有关部门加强对政策规定应缴专项维修资金的予以限期追缴，促使其将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。与此同时，加大行政执法力度，对逾期无故不归集的，移交到局房产监察大队立案处理。

（2）加强公有住房售后的维修资金建立

一方面，对于单位自管产公有住房，通过加强与相关单位的联系，由市财政局专门下发了《关于对公有住房专项维修资金缴存的通知》，明确规定了将单位自管产公有住房售后专项维修资金纳入房屋专项维修资金专户统一管理。目前，已有160余家单位归集了专项维修资金，并在维修资金监管系统中建立了单位的管理信息。

另一方面，对《办法》实施前直管产公有住房售后建立的维修资金的统一归集工作进行了统一要求和针对性的具体部署。目前五城区房管局和直属房管所已完成摸底、清理、核对、统计工作；金牛区、锦江区、武侯区和成华区等已将该部分资金归集到维修资金专户中。

4、优化服务，规范工作流程，提高了监管效率

（1）对外优化服务，努力创建规范化服务型窗口

根据市政府建设规范化服务型政府工作的要求，结合我办工作实际，完善了《首问责任制》，出台了《职位代理制度》，公示了《社会服务承诺制》，推行了“一次性告知单”、工作“收件单”等作业制度，为前来办事的单位和群众提供了清晰、周到的服务。

（2）对内强化制度建设和流程管理，确保工作的制度化和规范化

一是加强房管局内部相关部门的衔接沟通，相互配合，保证政策的有效实施；二是强化内部流程管理和制度建设，并将其纳入全局的ISO9001质量体系认证管理，大力推行严格的内控制度，完善操作平台、优化办事程序，有效防止了工作中的漏洞，较好地维护了维修资金监管秩序。

三、实施公开、透明管理，确保群众利益

在专项维修资金的监管过程中，实行“统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管”的原则，在确保资金安全的前提下，建立了公开、透明的监管制度。

1、设立专项维修资金监管专户

借鉴住房公积金管理模式，市房产管理局与选定的商业银行以委托合同形式设立了专项维修资金监管专户，在此专户里以物业管理区域为单位，按幢立帐，明细到房屋户门号，为每户业主设立了明细帐，记载专项维修资金缴存、使用、结存情况。

2、建立全方位的维修专项资金监督机制

（1）业主依据其房屋产业代码或专项维修资金分户帐号到建设银行的各分理处对公柜台和市维修资金监管办服务窗口均可对自己的维修资金帐户情况进行查询。

（2）业主委员会应定期与专户管理银行核对其物业区域专项维修资金情况。

（3）专项维修资金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。

3、规范使用程序和用途，切实保障业主利益

按照《办法》及其实施细则规定的专项维修资金的使用原则、方向、时限、条件以及使用程序、列支范围、分摊方式等，完善和细化了使用管理工作，为广大业主严把维修资金使用关。

（1）在业务办理时，坚持使用备案程序的“三审制”，从制度、程序上保证了维修资金使用的规范化，同时也注重了办事的便捷化。

（2）专项维修资金使用分摊时，遵循了业主“谁受益、谁负担”的原则，有效地保障了已建立专项维修资金业主的利益。

 

2006年，作为建设和谐成都、和谐物管的重要组成部分，成都市住房专项维修资金监管工作一定会迈上一个新的台阶，实现新的跨跃!