搬进新小区才刚刚半年，张老师就丢掉了2辆自行车；家里的墙面渗水，每次通知物管来处理，工作人员都要千呼万唤才会来。张老师肚子里那个气呀，对物管的工作态度渐渐失去了耐性，干脆给小区成立不久的业主委员会写了投诉信。没料到，业委会已经接到了很多封投诉物管的信了，不过面对以前业主与物管签订的合同，业委会也有些束手无策……  

　　案情回放：物管换不掉 业主烦透心  

　　“我买房的时候确实没有关心物管公司是哪家，当时觉得只要物管费不过分就行了，没想到还没到半年就出现这么多事情。”张老师现在想到物管的事情就头疼。据了解，在2004年6月这个小区刚刚动工的时候，开发商便聘请了这家物业管理公司为其进行物业管理，所有的业主在购房时均应开发商的要求与该物业管理公司签订了物管服务合同，当时绝大部分业主对此并没有异议。然而小区入住以后，不少的业主都对这家物管公司的服务态度和工作效率极度不满。到2005年10月，该小区入住率达到50%以上时，小区的业主们按照程序成立了业主委员会，业委会刚刚成立不久便接到了大部分业主对物管服务不满意的投诉，因此业主委员会决定另行聘请物业管理公司。但该物管公司拿出原来他们与各个业主签订的物管服务合同，并以此为借口拒绝解除合同，同时要求小区业主继续履行合同。目前小区物管委员会的李主任对这件事情也颇为伤脑筋：“我们虽然认为小区业主委员会自成立以后并没有同他们续签物管服务合同，应该可以另外聘请物管公司，但他们现在拿出业主购房时与他们签订的物管服务合同，称如果另聘物管便是违约。现在我们也确实不知道该怎么处理了。”于是不少业主就此问题向房产律师进行了咨询。  

　　律师说法：业委会有权解除前期物管服务合同  

　　本案的核心在于业主委员会是否有权解除前期物业服务合同。  

　　一、业主委员会有权选聘或续聘物业管理企业。《城市新建住宅小区管理办法》第七条规定，管委会有决定选聘或续聘物业管理企业的权利。《四川省城市住宅物业管理办法》第九条规定城市住宅区（楼）商品住房已交付使用入住率达到50%以上时，应当召开业主大会并成立业主委员会。业主委员会成立以后由其决定物业管理企业的续聘或者解聘。在本案中，该小区物业管理公司是开发商邀请的，在业主委员会成立前，业主一旦购房就得分别接受该物管合同。但等到业主委员会成立后，就有权召开业主大会，作出续聘该物业管理企业或另聘其他物业管理企业的决定。  

　　二、业主委员会的权利不受前期物业服务合同期限的限制。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”这样规定，其实就是以法规的形式规定了前期物业服务合同的解除条件，授予了业主委员会终止前期物业服务合同，另行选聘物业管理企业的权利。当然，如果前期物业服务合同没有到期，而且业主委员会还没有与其他物业管理企业签订物业服务合同，则不得解除前期物业服务合同，否则就构成违约；如果前期物业服务合同已到期，业主委员会又与原来的物业管理企业签订了合同，这时再随意解除合同关系，也要承担违约责任。   

　　律师叮嘱：业主权益要保障 另聘物管应谨慎  

　　由于国家法律法规和政策的规定，几乎所有新建城市住宅小区必须要有物业管理企业进行管理。由于物管企业有稳定的赢利，所以开发商往往在售房时均要求购房者同自己成立的物管公司或者关联物管公司签订前期物管合同，而且利用自己的强势地位在物管合同中规定不合理的条款，更有甚者物业服务质量差而收费高，由此引发大量纠纷。为维护广大业主的权利，律师提出如下建议：  

　　当小区业主入住率达到规定标准时，一定要齐心选择有公益心的业主代表成立业主委员会。因为单个业主的力量是有限的，而业主委员会可以代表小区全体业主全体。如果开发商或者其关联物管公司利用其强势地位签订了不公平的前期物管合同，或者前期物管公司服务质量差，业主委员会均可以利用《物业管理条理》第二十六条所赋予的随时解除合同的权利解除前期物业服务合同。当然另聘物管公司时，一定要考察其实力和信誉，并可以在物管合同中约定一个考察期，而且建议合同期限应尽量短，合同期满满意则续签，这样主动权就完全掌握在业主手中了。