(左起一:成都华昌物业管理有限公司庞琳总经理,市政府办公厅五秘张处长,成都市物业管理协会会长宋学明,日本生活环境管理股份有限公司董事长佐木浩二,四川大学副校长赵昌文,成都市物业管理协会秘书长蔡任重。)

  近日,日本生活环境管理股份有限公司一行到成都，就物业管理进行参观和交流。日本生活环境管理股份有限公司市综合性物业管理公司，其管理项目有写字楼、百货、宾馆、医院、工厂等。在交流座谈中，双方进行了热情洋溢的交流。佐木浩二先生也对日本的物业管理作了简要的介绍。

一、 日本物业管理的基本情况介绍：
  在日本同样有很多物业管理协会，加入东京物业管理协会的有600多家物管企业，没有加入的有3000多家，除了东京物业管理协会外，还有全国物业管理协会，加入了全国物业管理协会的有3200多家，（东京物业管理协会的会员已包含在全国物业管理协会中）。日本的物业管理协会成立有40年历史，在日本物业管理企业已基本发展成熟。日本物业管理水平在这40年的发展已达较高水平，现已进入一个新阶段，在最大降低成本实现品质管理的阶段 。
  日本的物业公司非常重视建筑的使用年限，想方设法延长建筑物的使用期限。
二、 日本生活环境管理股份有限公司的业务情况：
  日本生活环境管理股份有限公司，成立于1972年，已有35周年，公司的特点是专项化服务，非常荣幸的是公司的客户有许多是大型企业。公司追求的是不在规模最大，而是管理水平、管理深度提高，重质量、重品牌。近年中国的发展较快，我公司很希望进入中国市场。
  物业管理企业的所有业务我们都在进行，先接业务，部分事项委托给相应的专业机构来提供服务，我公司与各界很多专业机构有合作关系，当然我公司也在做相应的专业服务，如警卫管理、清扫管理。在日本，在建筑物修好后，更换管道设备、大型玻璃等设备，由物业公司做。物业公司承接房屋装修、维修等工作，不是物业公司亲自做，而是委托给相应的专业机构来做。如果物业公司什么都管，人员成本高，而不能保证随时都有专业力量，可以通过专项委托，这样专业机构力量有保障，可以实现物业公司与客户的目标，如果不是特别大规模的，都是物业公司自己提供服务。日本现在比较重视屋顶绿化，由物业公司来承接此项工作，小规模是自己做，大规模是专项委托专业机构。关于工厂管理，每个厂均有其生产管理人员，物业公司协助该生产线管理人员相应的服务，当然也有专业人员。
三、日本物业管理中的安全防范：
  在日本，物业公司有能够从事保安工作和不能从事保安工作的规定，评定物业公司能否有此能力的是日本国家公安局。取得了国家公安局规定的能力资格的物业公司，每年都要进行相应的法律知识和技能培训学习，并不是被评评定了就是终身，而是每年都要考核，最初进入保安行业都有一个培训期限。日本的物业管理与保安行业是分开的，但也有部份物业公司能担当保安业务能力。
  在日本虽然还没有物业管理基本法，但有保安基本法，有物业管理协会，也有保安协会。在日本，即使保安发现小偷也不能去抓，而是要报告公安，由公安去抓。但保安在工作期间，由于工作失误造成小偷窃物或有机会得逞的则由承担保安工作的机构或人员承担责任。保安除人员外，还有机械保安，如机械系统不能发挥作用，造成的事故由承担保安工作的机构承担责任。
  物业管理中涉及的业务保险种类有：一是工作人员；二是贵重物品；三是治安事件等三类的保险。
  是否具有赔偿能力，也是物业公司的一个重要方面。
  在日本，非常注意安全管理，要定期进行安防演练。
  在日本，关于电梯的管理是有专门的公司管理，但物业公司也参与管理。
  在日本有规定当震级达到了三级以上，电梯就要停止。但电梯恢复运行工作要求物业管理公司，在震后1小时要达到恢复运行。对于像我公司这样的以管理综合楼为主的物业公司而言，对建筑物内的客户社区（家）服务也会管理，但服务人员对客户办公室的文件阅览机会很多，也要求服务人员严格遵守职业道德。我公司在进行很多大型百货大楼的物业管理，在进行商场的具体物业管理时，对于服务人员的清扫、安全服务、微笑服务、疑难咨询的回答等方面很重视，另外对服务人员的形象方面也非常重视。平常看物业管理不那么重要，但是在实际中物业管理很重要，比如前段时间因为物业管理不重视而发生在某地一个非常悲惨的故事，在一个游泳池中，因工作失误，换水口设备没有管理好，使8岁的女生被吸进去，该泳池是物业公司承担管理维修责任，但它又委托给另一公司经营，由于没有引起重视，致使出现事故，但物业公司是第一责任人。
  在日本，物业公司接到业务后，再交给其他专业机构做，但物业公司有很大的监督管理工作，像前面的泳池事故一样。物业公司如何把建筑物维护好，提供一个舒适的环境是物业公司的最大责任。
四、日本物业公司的盈利模式：
  通常把政府机关的公司和民间公司分开，但主要的物业管理工作都是同样的。在日本的政府机关大楼都是通过公开招投标方式来选择物业公司，政府机关楼宇在加强管理上对物业公司的资质要求较高，比如绿化、环保、机械设备维修等方面，需达到一定条件后才能有资格。这些物业公司要遵守WTO规则，当然也有一部份是面向所有的物业公司，有的是满足达到一定条件的物业公司招标。合同通常都是一年一签，特殊商议的可以签3年合同。通常是委托方提出具体要求，所有参加投标的方，根据各项服务项目和规格制定投标书进行投标。通过这样的方式，提出每月的服务费和一年的管理费是多少，也就是在进行招投标时，物业公司在报价中已初步预算出年盈利额。因此在日本，物业公司不会做赤字经营。
五、日本物业管理的招投标：
  近阶段日本的物业管理已处于调整阶段，物业公司没有盈利也接业务，这对物业公司是非常困难的。现出现了一个新情况：委托方委托物业公司做的，已超出了物业管理服务范围，比如歌剧院，应由地方政府清理的工作也委托物业公司来做，因此现在已经改变了物业公司只提供物业服务的现状，不能满足业主使用人就物业及其生活多层次多元化服务需求，将会影响物业公司的投标竞争力。
  民间投资项目的物业管理招投标是没有资格限量的，民间物业管理只是较大规模的，才会通过招投标方式选择物业管理企业的。民间物业管理的形式有许多种，通常中小规模的，都是业主与物业公司之间关系协商确定的 ，而不是招标方式。业主对物业公司的物业服务方案书有严格的审查过程，在方案书中对每项服务及其标准和收费标准都很清楚。不管是政府机关招标方式还是民间委托方式确立物业公司，都非常重视工作方案书，而且内容都很细。民间通常对于不是特别大规模的都是把物业管理服务内容涉及的工作交给物业公司来做。
六、日本物业管理的资格制度：
  在日本有很多资格证制度，物业公司都要取得许多资格证来运行，如保安、能源、维修、清洁等方面的资格证，实行持证上岗。在各行业的管理上，不管是百货，还是学校，公共设施的管理，为了作好工作，都有许多相应的资格证。在日本的物业管理行业内，大家都很重视资格证的取得，公司要持续不断地对员工进行培训，才能跟上行业的发展。
  在日本，物业公司的资质分层次有国家、省、有市颁发的。政府机关大楼招投标有一定级别评定，另外对人员要具有一定资格证及相应人员的数量的规定。国家有消防、安全、电力设备管理的资格证。
  物业公司在提供自身已达到A、B、C、D级别条件的资料后，由相关部门评定，但评定标准一般不会公布。评定包含服务内容、价格和物业公司本身的情况。    
  日本的物业管理资格证很多是国家委托给协会培训后，由协会颁发的。也不是所有岗位要持证上岗，如对于技术要求低的，比如清洁工。在日本，有一个专门的从业人员资格管理规定。